超跌股格局换挡，赛道重构：华夏华润消费REIT停扩的行业探索

前言

　　年内大悦城、唯品会、中国绿发、华润置地等企业相继申报商业不动产REITs平台；而此前申报首次扩募、拟进行二次扩募的华夏华润消费REIT，于2026年9月4日发布了终止扩募的公告。这一标志性事件或将重塑国内不动产REITs发行格局，意味着行业发展重心迎来切换：商业不动产REITs将逐步成为市场主流赛道，持续驱动行业存量并购整合与常态化扩募扩容。

一、证监会商业REITs规则：为“优化组合”预留制度空间

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　　2025年末，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展有关工作的通知》(以下简称“通知”)(证监发〔2025〕63号)，同步发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》(共八条、自发布之日起实施)，连同沪深交易所等单位的17项配套规则，构成"1+3+N"制度框架。《通知》明确：重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率。鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力。

《通知》从两个层面为后续整合埋下伏笔：

　　一方面，明确入池资产范围。具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，资产范围进一步扩大，商场、写字楼、酒店等商业资产由此获得标准化证券化出口，为未来商业不动产REITs规模持续扩张提供了充分的资产保障。

　　另一方面，鼓励资产优化与重组。这为同一原始权益人旗下多平台的资产优化组合提供了政策支撑，也为后续整合预留了制度空间。

二、商业不动产REITs与消费REITs同台竞技：此消彼长

　　自2024年消费REITs首发上市以来，累计发行规模287.44亿。其中，2024年发行198.126亿元；2025年仅104.45亿元；2026年尚未有消费REITs完成发行-发行节奏明显放缓。8月下旬申报的嘉实陶邑消费REIT仍处审核阶段，尚未落地。

　　反观商业不动产REITs,自2025年末试点启动以来呈“跑步进场”态势。

　　随着发行审核流程与机制的优化，商业不动产REITs自2025年底政策启动后，发行规模与效率大幅提升；已上市商业不动产REITs累计发行规模231.63亿元；另有63.97亿元已完成发行、待上市；已获批待发行项目拟募集资金约111.41亿元。三者相加约407亿元，全年完成发行规模有望突破400亿元。